Pravidla pro předčasné splacení hypotéky se mění. K lepšímu, či horšímu?

Existuje celá řada důvodů, kvůli kterým člověk bude řešit předčasné splacení hypotéky. Pokud to bude na konci fixace, tedy období, po které vám banka garantuje dohodnutou úrokovou sazbu, bude to naprosto bez problémů. V tomto případě lze totiž hypotéku doplatit celou nebo i jen její část (mimořádná splátka v libovolné výši) bez jakýchkoliv sankcí. A je úplně jedno, jaký důvod vás k tomuto kroku povede. „Tuto skutečnost stačí oznámit bance. Některé banky dokonce umožňují tento úkon provést přes internetové nebo mobilní bankovnictví,“ doplňuje Jan Brejl, obchodní ředitel finanční skupiny Partners.
 
Této možnosti každoročně využívá mnoho majitelů hypoték, jimž fixace končí. Kromě nové nabídky úrokové sazby na další fixační období od stávající banky, si zjišťují i podmínky, které nabízí ostatní banky. A pokud najdou výhodnější nabídku, refinancují svoji hypotéku ke konkurenci. Za této situace s tím původní banka nic neudělá, majitel hypotéky totiž v tomto případě neporušuje žádné smluvní podmínky.

Pro mimořádnou splátku nebo doplacení celé hypotéky mimo konce fixace ovšem platí jiná pravidla. Mimořádnou splátku je možné uhradit bezplatně jedenkrát do roka ve výši maximálně 25 procent z původně půjčené částky, a to k datu výročí smlouvy. „Pokud ale budete chtít vložit mimořádnou splátku vyšší, nebo k jinému datu, banka za takový mimořádný vklad vyměří poplatek,“ popisuje Josef Janoušek, hypoteční makléř ze společnosti Sirius Finance. Aktuálně se ale tyto poplatky pohybují v řádu stokorun, maximálně nižších tisíců korun. Některé banky, například Air Bank, si ale neúčtují nic.

Pokud byste chtěli hypotéku mimo fixaci doplatit celou, budou podmínky záležet na důvodu, který vás k tomu povede. Bez poplatků je podle zákona o spotřebitelském úvěru v současné době předčasné splacení možné v tíživé životní situaci, jako je například ztráta živitele rodiny, jiné úmrtí v rodině, vážná nemoc, invalidita nebo v rámci plnění z pojištění, kterým je úvěr zajištěn. „V ostatních případech platí, že si banka může naúčtovat tzv. účelně vynaložené náklady. Ty jsou zatím relativně levné, pohybují se nejčastěji v řádek stovek korun,“ říká Martin Ponzer, šéf portálu Bezrealitky. Jde v zásadě jen o administrativní poplatky. Výpočet účelně vynaložených nákladů je totiž obtížný a je předmětem sporů mezi bankami a klienty. Banky tak tyto náklady dnes v podstatě neúčtují.

Toto v současné době platí i v případě tzv. hypoteční turistiky mimo fixaci. Tedy v situaci, kdy kvůli úspoře na splátkách (nižší úrokové sazbě) refinancujete úvěr k jiné bance v průběhu běžící fixace. Mnoho „hypotékářů“ to rádo udělá. Ušetří a nic je to nestojí. Naopak pro banku je to značně nevýhodné. Po dobu fixace vám totiž banka garantuje úrokovou sazbu a samozřejmě také počítá s odpovídajícími výnosy. Poplatek v řádu stokorun ani náhodou nepokryje její finanční ztrátu.
 
Od 1. září 2024 to ale bude jinak. „V roce 2023 vládou schválená novela zákona o spotřebitelském úvěru takzvanou hypoteční turistiku znevýhodňuje,“ uvedl Miroslav Majer, ředitel fintech startupu hyponamiru.cz. Co se tedy mění?
 

Od prvního září tohoto roku si budou moct banky při předčasném doplacení hypotéky v průběhu fixace, kdy klient refinancuje hypotéku k jiné bance, účtovat kromě administrativních nákladů i další náklady spojené s doplacením hypotéky. „Jde o úrokový rozdíl mezi smluvním úrokem a referenčním úrokem, vyhlašovaným na stránkách ČNB. Úrokový rozdíl nesmí přesáhnout 0,25 procenta z předčasně splacené části hypotéky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, nejvýše však 1 procento z výše mimořádné splátky, to je absolutní limit,“ vysvětluje Michal Kuzmiak z tiskového oddělení Air Bank. Administrativní náklady (především plat zaměstnance, který zpracovává danou žádost o doplacení) mohou být maximálně tisíc korun.
 
Pokud byste si tedy v září 2024 vzali hypotéku s 5letou fixací ve výši 3 miliony korun, za 10 měsíců by se výrazně propadly úrokové sazby a vy se rozhodli hypotéku refinancovat k jiné bance, maximální možná sankce by nemohla převýšit 1 procento z výše hypotéky, tedy 30 tisíc korun. „Velmi by ale také záleželo na porovnání smluvní úrokové sazby klienta a výši referenční úroku vyhlášenou Českou národní bankou. Případnou sankci to může snížit,“ doplňuje Kuzmiak.
 
Samozřejmě za předpokladu, že sankci po klientovi bude banka chtít. „Předpokládám, že si banky budou účtovat spíš nižší poplatky, postaví to jako svoji konkurenční výhodu,“ myslí si Janoušek. Například Air Bank tak za předčasné splacení hypotéky aktuálně neúčtuje nic a neplánuje to ani výhledově. Další oslovené banky informace ohledně účtování účelně vynaložených nákladů poskytnout v současné době nechtěli.

„Toto pravidlo týkající se sankce se ovšem nebude vztahovat na zákonem taxativně vymezené životní situace,“ upozorňuje Brejl. Nadále zůstanou zachovány všechny situace, kdy je možné úvěr bez sankce doplatit i nyní, v případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity klienta banky či jeho manžela/manželky a v rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru. Rovněž při doplacení úvěru do tří měsíců od sdělení nové výše úrokové sazby bankou a samozřejmě po vypršení fixace úrokové sazby.
 
A novela tyto dosavadní podmínky pro placení bez dalších poplatků rozšíří o další dvě situace. „Bude to možné při prodeji nemovitosti, na níž byla hypotéka poskytnuta, ale jen pokud od uzavření smlouvy uběhlo nejméně 24 měsíců. To je změna oproti původnímu znění zákona, podle kterého mohla banka požadovat až 1 procento ze zbývajícího dluhu,“ vysvětluje Ponzer. Zároveň bude možné předčasné splacení bez poplatků při vypořádání společného jmění manželů při rozvodu. „Ovšem pouze v případě, že se vypořádání týká nemovitosti, na kterou si manželé brali hypotéku nebo která sloužila k zajištění hypotéky,“ dodává Ponzer.

 

Jak už bylo zmíněno, jedním z důvodů, proč novela vznikla, je umožnit bankám, aby si mohly účtovat účelně vynaložené náklady spojené s předčasným splacením hypotéky. A potažmo tedy omezit hypoteční turistiku. Bude to tak ale i v reále? Vyplatí se, nebo nevyplatí přejít k jiné bance mimo fixaci? Záležet to bude na konkrétní situaci. A bude to chtít trochu počítat. Jak upozorňuje Miroslav Majer, na stránkách ČNB by se měla v nejbližší době objevit kalkulačka pro výpočet sankčního poplatku.
 
Jedno je ale jasné. Aby se předčasné splacení vyplatilo, musí být celková úspora na splátkách případné nové hypotéky vyšší než poplatek za předčasné splacení. To je možné spočítat ad hoc. „K tomu je nutné připočíst katastrální poplatky a případné náklady na vyřízení nového úvěru, může jít například o platbu za odhad,“ říká Brejl. Zároveň musí být člověk schopen tuto sankci finančně pokrýt. To může část zájemců o předčasné splacení odradit.
 
„Obecně bude tím větší šance, že se předčasné splacení i mimo speciální bezpoplatkové situace vyplatí, čím větší část jistiny už budeme mít splaceno. Pokud vám z jistiny zbývá poslední milion, poplatek za předčasné splacení může být maximálně deset tisíc. Uvážíme-li, že v letošním roce budou klesat hypoteční sazby, může být v takovém případě nedodržení fixace zajímavé,“ říká Ponzer. „Pokud jste naopak dejme tomu v první polovině splácení jistiny, může být pro někoho lepší vydržet do konce fixace, případně si jistinu jednou za rok snížit mimořádnou splátkou.“
 
Nová pravidla pro předčasné splacení hypoték začnou platit od 1. září letošního roku. V praxi to znamená, že se budou vztahovat na všechny nové hypotéky uzavřené po tomto datu. A na všechny stávající hypotéky refixované po 1. září 2024. Jestliže tedy někdo má již „běžící“ hypotéku, u které končí fixace například 15. října 2025, začnou pro ni nové podmínky platit od následující fixace (od poloviny října 2025).

Zdroj: idnes.cz