Refixace a refinancování hypoték sílí. Dlužníci zaplatí víc, ale mohou i ušetřit
23. 3. 2026
Leden na hypotečním trhu potvrdil trend, který začal už koncem loňska a bude trvat celý letošek i příští rok. Jde o masivní vlnu refixací a refinancování hypoték již stávajících dlužníků. Důvodem je vysoký počet domácností, kterým vyprší fixace úrokové sazby u hypotéky.
Zástupci bank potvrzují, že v posledních měsících evidují až dvojnásobný zájem o refixace a refinancování hypoték. Podle údajů České bankovní asociace (ČBA) více než polovina domácností, které letos čeká refixace, měla dosud hypotéky s úrokem kolem tří procent. Při dnešních podmínkách tak musí počítat se zvýšením úroků. A to i přesto, že u hypoték mírně klesají, případně stagnují, ale nezvyšují se.
„Průměrná realizovaná úroková sazba u nových hypoték v lednu nepatrně dále klesla na 4,48 procenta z prosincových 4,49 procenta a zůstává tak víceméně stabilní od října loňského roku,“ uvádí hlavní ekonom ČBA Jaromír Šindel s odkazem na lednový Hypomonitor bankovní asociace.
Domácnost, která měla dosud úrok kolem tří procent, bude mít nově úrok kolem čtyř procent. Podle hlavního ekonoma ČBA je ale situace v tomto případě stále lepší, než byla například před rokem, kdy průměrný úrok u hypoték činil skoro pět procent (4,73 procenta). Za rok došlo k poklesu téměř o 0,30 procenta. Jaromír Šindel zdůrazňuje, že je to skutečně dobrá zpráva, protože zájem o refixace a refinancování hypoték skutečně roste. To potvrzují už i data za letošní leden.
„Objem refinancovaných, ale navýšených úvěrů, interně či z jiné instituce, v lednu činil 8,3 miliardy korun. To je o 17 procent více než průměrných 7,1 miliardy korun refinancovaných hypoték loni,“ vysvětluje.
Na celkovém objemu poskytnutých hypoték podíl refixovaných a refinancovaných úvěrů letos v lednu vzrostl na 23,4 procenta. Oproti loňsku je to zvýšení o 20,6 procenta.
Výročí fixace úroků čeká stovky tisíc domácností
To, že vyšší objemy refixovaných hypoték odrážejí souběh končících delších fixací z období nízkých úrokových sazeb a kratších fixací z nedávného období vyšších úrokových sazeb, potvrzuje i obchodní ředitel skupiny Partners Jan Brejl. Ten tvrdí, že letos, ale i v příštím roce dojde na refixovaní a refinancování hypoték v objemu zhruba 1,4 bilionu korun.
Pokud bychom čistě pro ilustraci vzali průměrnou hypotéku ve výši 4 miliony korun (aktuální průměrná výše hypotéky je zhruba 4,5 milionu korun), tak to vychází, že hypotéky letos a v příštím roce refixuje či refinancuje zhruba 350 tisíc domácností.
Jan Brejl zároveň upozorňuje na rozdíl mezi refixováním a refinancováním hypotéky k jiné bance: „Refixování automaticky neznamená refinancování. Klient, který má výročí úrokové sazby, dostane nejpozději tři měsíce před výročím nabídku od své stávající banky na další období. V tu chvíli se může rozhodnout dál, zda zůstane u své banky za daných podmínek. Případně bude vyjednávat o jiné sazbě, anebo přejde ke konkurenci. Tam pak mluvíme o refinancování.“
Vzhledem k tomu, kolika domácností se vypršení fixace jejich stávajícího úroku týká, předpokládá, že se toho banky budou snažit využít. A to tak, že rozdělí nabídkové úrokové sazby u hypoték na dvě skupiny. To znamená, že opustí zavedenou praxi, kdy zpravidla nabízí jen jednu plošnou sazbu pro nové i refixované a refinancované hypotéky.
„Banky nabídnou svým novým klientům, kteří k nim chtějí přejít s již rozjednanou hypotékou, výhodnější úrokovou sazbu. Bude tam nějaká prémie z refinancování, protože refinancování je pro banku z hlediska nákladů vyřízení a kredibility klienta výhodnější a méně nákladové. A proto tedy lepší sazba. A stejně tak již svým stávajícím klientům, aby od nich neodešli, dají lepší úrokovou sazbu než klientům s hypotékou novou,“ popisuje, jak to bude v praxi.
Očekává, že rozdíl mezi sazbami v těchto dvou skupinách bude zhruba ve výši dvacet bodů, tedy 0,2 procenta. To je podle jeho názoru zdravá míra rozdílu mezi novou a refinancovanou hypotékou. Je i možné, že sazba jen refixace u stávající banky může být nižší i o 0,30 procenta, případně 0,35 procenta oproti sazbě u nové hypotéky.
„Tam bude hodně záležet na tom, jak velká je ta hypotéka, jak dlouho klient řádně splácel, nebo nesplácel. A pak i to, jaké další služby klient u banky využívá. Dobrého klienta, který má hodně produktů u dané banky, žije s tou bankou, si chce banka podržet i úvěrem,“ doplňuje.
Kolik banky sleví klientům na úrokům
I když analytici říkají, že další vývoj na trhu ukáže až praxe, shodují se na tom, že banky si budou chtít skutečně udržet, případně získat nové klienty, kteří už hypotéku řádně splácejí. To potvrzuje i Jaromír Šindel z ČBA. Ten navíc dodává, že nižší úroky u refixací a refinancování oproti vyšším úrokům u zbrusu nových hypoték banky již dnes uplatňují.
„Není to úplné pravidlo, ale už se to děje. Ovlivňuje to samozřejmě i dění na trhu, ale celkově lze říci, že sazby jsou u refixovaných a refinancovaných hypoték o něco nižší, než jsou u úplně nových hypoték. Má to svou logiku, protože klient s již sjednanou hypotékou má svou historii, není neznámým klientem. Pro banku je tedy menším rizikem, než je docela nový klient,“ vysvětluje.
Nicméně jeho statistiky jsou prozatím dost vzdálené tomu, co od bank v této věci očekává Jan Brejl. Dokládají to i současná statistika ČBA.
„Pokud bychom se podívali na data ze letošní leden, tak průměrný úrok u docela nových hypoték činil 4,48 procenta, u refinancovaných hypoték pak 4,46 procenta. Je to nepatrný rozdíl, ale rozdíl to je,“ popisuje Šindel.
Rozdíl v úrocích jen u refixací a úplně nových hypoték u jedné banky však ČBA nesleduje. Nicméně podle Šindela nabídka u refixací u jedné banky většinou kopíruje úrok, který stejná banka nabízí klientům, kteří k ní chtějí stávající hypotéku převést, tedy ji refinancovat. Bude tedy nižší než u zbrusu nových hypoték.
Podle obchodního ředitele skupiny Partners Jana Brejla z toho plyne jednoznačný závěr. Domácnosti, kterým se blíží takzvané výročí fixace úroku u jejich hypotéky, by si měly srovnat výši úroků (ale i souvisejících služeb, které úrok ovlivňují) u své stávající banky, s nabídkou jiných bank. A svou banku donutit klidně i pod pohrůžkou ukončení smlouvy k tomu, aby jim nabídla stejné úroky.
Nebo alespoň stejné úroky, jako nabízí klientům jiných bank, které pobízejí k tomu, aby k ní přešli s jejich stávající hypotékou. Pokud se jim to nepodaří, nic jim nebrání, aby přešli k jiné bance, která jim dá lepší podmínky. Vzhledem k tomu, že jim končí fixace u hypotéky, vůbec nic jim v tom nebrání.
