KOMENTÁŘ: Investiční nemovitost je nová past na důvěřivce
30. 3. 2018
Z většiny článků o nemovitostech vyplývá, že kdo nyní nekoupí byt či dům jako investici, okrádá rodinu. Ale ceny bytů mohou opět začít klesat, i zde totiž souvisí cena s vývojem poptávky a nabídky. V čem je investiční nemovitost specifická a na co si dát pozor, rozebírá analytik Partners Martin Mašát.
Ceny nemovitostí sice poslední dva roky rostou, ale to neznamená, že porostou dál. Naopak, očekávat lze spíše zpomalení a někde dokonce náhlý pokles.
Trh s byty je zoufale neefektivní. Proto nevěřte zaručeným zprávám, že cena vašeho bytu roste přesně o X procent a zájemců je celá řada. Každá nemovitost je specifická a musí se sejít mnoho šťastných náhod, aby byli spokojeni kupující i prodávající. Ať už jde o umístění bytu, podlaží, orientaci, velikost, vybavení, nebo sousedy, připojení k internetu, infrastrukturu apod.
Svým způsobem vlastně prodáváte svou nemovitost jen jednomu člověku – tomu poslednímu, který vydržel a udělal dost kompromisů. Pokud by se i on s vidinou zisku rozhodl, že byt hned prodá, musel by najít někoho, kdo nabídne stejnou cenu a zaplatí dokonce o 4 % více kvůli dani z nabytí nemovitosti. Je tedy evidentní, že jen nákupem ztrácí kupec 4 % oproti své zaplacené ceně.
Není nákup jako nákup
Koupě bytu na investici je úplně něco jiného než nákup bytu na bydlení. U investiční nemovitosti byste měli počítat se všemi přímými náklady (daně, katastr, notář, bankovní poplatky, provize), ale také s nepřímými, jako jsou jiné ušlé příležitosti či časová náročnost obchodu.
Nákup bytu netrvá dvě minuty, může se protáhnout i na několik týdnů, a investor tak přijde o potenciální nájemce. Na straně výnosů je nutné počítat i s kvalitou nájemců, protože ti určitě nejsou svatí a častokrát umí život majitelům pěkně znepříjemnit.
Pojďte na exkurzi do realitního světa v Praze. Ceny v Praze jsou mimo chápaní zbytku republiky. Kdo tam nežije, neuvěří. Koupili byste byt v Praze za 50 tisíc korun za metr čtvereční? Pro obyvatele Jirkova nepředstavitelná cena, ale v Praze by se lidé o takový byt porvali a bylo by jim jedno, v jakém je stavu.
Jelikož developeři neustále píšou, že byt pod 110 tisíc korun za metr lze těžko sehnat, tak to zní jako dobrá investice. Ale pozor! Developeři potřebují prodávat draze a nejlépe i neprodejné byty. Proto jejich statistiky berte s rezervou. Nicméně, ani byt za oněch 50 tisíc za metr čtvereční nemusí být terno, pokud se jedná o byt s WC na pavlači, v prvním podzemním podlaží a bez dostupné dopravy.
A teď ta realita. Nedávno proběhla aukce pražského bytu nedaleko nádraží. Byl to byt 1+kk ve starém činžovním domě bez výtahu a bez balkonu o velikosti 32 m². Byt byl zdevastovaný, po kuchyňském koutu zbyla jen špína na stěnách.
Aukce o tento byt byla veřejná a začala na 1,3 milionu, což je příjemných zhruba 40 tisíc korun/m². Cena se však vyhnala na neuvěřitelnou částku 2 925 000 korun. Když k tomu připočtete 4% daň z nabytí nemovitosti, jednorázový výdaj vás vyjde přes 3 miliony korun. Celkem vysoké číslo za zdevastovaný byt ve starém domě.
Rekonstrukce bude stát dalších přibližně 500 tisíc korun. Výsledná, respektive reálná částka je tedy 3,5 milionu za garsonku mimo centrum, což dělá 110 tisíc korun/m².
Opravdu nemá smysl koupit cokoliv, co člověk vidí, jen proto, že chce investovat. Podobně neefektivní trh je i u dalších komodit. Čím více se v médiích objevují články o růstu cen bytu, bitcoinů či zlata, tím více se vynoří lidí, kteří do dané věci chtějí investovat. Bohužel postrádají detailní znalost daného trhu a většinou investují jako poslední, tedy v době, kdy je trh přehřátý a na nejvyšším bodě.
Ceny mohou klesat
Ceny bytů mohou začít rychle klesat. V určitém bodě je totiž cena příliš vysoká a investorům se vyplatí nemovitost prodat. Nebo je nájemních bytů tolik, že klesá i výnos z pronájmu. Například v Londýně za poslední rok klesly ceny nemovitostí i o 20 %.
Před obratem v trendu a možností poklesu varuje i centrální banka, která nízkými úroky a přebytkem peněz v ekonomice ceny bytů pomohla nejspíš vyhnat. Nyní se růst snaží zbrzdit zvyšováním sazeb a zpřísňováním limitů při poskytování hypoték, což z realitního trhu eliminuje kupce, kteří by si i nyní startovní byt rádi koupili. Další příčinou poklesu může být regulace krátkodobých pronájmů a jejich vyšší zdanění, což může snížit výnos z pronájmu a tím i poptávku po investičních nemovitostech.
Nedostatek reálných kupců a odliv investorů tak v nejbližších letech v některých oblastech způsobí prudký pokles cen a zvýšenou nabídku bytů. Na současném pražském realitním trhu proto není nutné s nákupem předražených bytů pospíchat.
Zdroj: iDNES.cz
