Zdražování bydlení není u konce. Na hypotéku dosáhne stále méně lidí
11. 2. 2026
Česká bankovní asociace považuje loňský rok z hlediska objemu poskytnutých hypoték za dobrý. Avšak objem hypotečního trhu nahoru ženou zdražující nemovitosti. Více v rozhovoru s Jan Brejlem, obchodním ředitelem finanční skupiny Partners.
Už v letošním roce ovlivní hypoteční trh silný počet dlužníků, kteří budou muset takzvaně refixovat hypotéku a případně ji i refinancovat. Jak velký bude objem těchto hypoték?
V příštích třech letech se to týká hypoték zhruba v objemu 1,4 bilionu korun. Ale refixování automaticky neznamená refinancování. Klient, který má výročí úrokové sazby, tak dostane nejpozději tři měsíce před výročím nabídku od své stávající banky na další období. V tu chvíli se může rozhodnout dál, zda zůstane u své banky za daných podmínek. Případně bude vyjednávat o jiné sazbě, anebo přejde ke konkurenci. Tam pak mluvíme o refinancování.
Jak se k tomu podle vás postaví banky?
Domnívám se, že dojde k rozdělení nabídkové úrokové sazby u hypoték na dvě skupiny. Přičemž dnes máte zpravidla jednu plošnou sazbu pro nové i refinancované hypotéky. A můj názor je, že u toho refinancování banky budou velmi agresivní jak pro nové, tak i stávající klienty než pro klienta, který si pořizuje novou nemovitost, staví nebo rekonstruuje.
Znamená to, že čistě nové hypotéky nových klientů budou dražší než ty refixované nebo refinancované?
Banky nabídnou svým novým klientům, kteří k nim chtějí přejít s již rozjednanou hypotékou, výhodnější úrokovou sazbu. Bude tam nějaká prémie z refinancování, protože refinancování je pro banku z hlediska nákladů vyřízení a kredibility klienta výhodnější a méně nákladové. A proto tedy lepší sazba. A stejně tak již svým stávajícím klientům, aby od nich neodešli, dají lepší úrokovou sazbu než klientům s hypotékou novou.
Jaký bude podle vašeho názoru rozdíl v úrokové míře u takzvaně nových hypoték a běžících hypoték?
Rozdíl mezi sazbami v těchto dvou skupinách očekávám ve výši dvacet bodů, tedy 0,2 procenta. To bude taková zdravá míra rozdílu mezi novou a refinancovanou hypotékou. A je možné, že sazba jen refixace u stávající banky může být nižší i o 0,30 procenta, případně 0,35 procenta oproti sazbě u nové hypotéky. Tam bude hodně záležet na tom, jak velká je ta hypotéka, jak dlouho klient řádně splácel, nebo nesplácel. A pak i to, jaké další služby klient u banky využívá. A dobrého klienta, který má hodně produktů u dané banky, žije s tou bankou, si chce banka podržet i úvěrem.
Jak vysoké jsou nyní úroky u hypoték?
Podle dat České bankovní asociace byla průměrná nabídková sazba 4,5 procenta. Což je oficiální údaj, jehož zpoždění oproti reálu je zhruba dva měsíce. Teď se sazby pohybují na úrovni 4,3 až 4,4 procenta. Individuálně se velmi bonitní klient s vysokým úvěrem může dostat i na čtyři procenta.
Na jak dlouho si klienti dnes fixují úrok u hypoték?
Dnes jsou jasným trendem tříleté úrokové sazby. Ve fixacích doby, na kterou se sjednávají úroky u hypoték, vidíme úplné vymizení doby delší než pět let. A to kvůli tomu, že situace na bankovním trhu není optimální. Klient má minimální bariéry pro odchod (od stávající banky) a banky to promítají do úrokových sazeb.
Objemy poskytnutých hypoték rostou, ne už tolik jejich počty. O čem to vypovídá?
Je to přesně tak. Dneska primární ukazatel, který násobí objemy poskytnutých hypoték, je rostoucí průměrná výše hypotéky. Loni v prosinci jsme byli na úrovni 4,3 milionu korun. Je to dáno růstem cen nemovitostí napříč všemi kategoriemi. Ty loni meziročně celkově zdražily o zhruba 15 procent. A tak tedy – čím jsou dražší nemovitosti, tím vyšší jsou hypotéky, které si na ně klienti berou. Ale jinak nám počet hypotečních klientů dlouhodobě klesá.
Jaké jsou dnes nejčastější parametry hypotéky? Doba splácení, výše měsíční splátky?
Nejčastější průměrná splatnost je 25 let. Hypotéka má úrok 4,3 procenta, takže se pohybujeme na nějakých 22 až 25 tisících korun měsíční hypoteční splátky.
Čekáte, že by snad cena nemovitostí mohla v průměru klesnout?
Ne. Očekávám letos snad jen to, že se zmírní dynamika zdražování, ale stále ta cena půjde nahoru, protože nemovitostí je nedostatek. Málo se staví, byl zpackaný stavební zákon, digitalizace… To znamená, že povolovací řízení je extrémně dlouhé. Tam bychom se měli učit od Poláků, u kterých máte stavební povolení za rok či dva. U nás to trvá deset let, ani nemrknete.
Zdroj: idnes.cz
