Investiční hypotéky mají nová pravidla. Třetí byt už nemusí vyjít všem
28. 7. 2026
Zpřísnění pravidel pro investiční hypotéky už mění některé plány investorů. Nejvíc dopadá na ty, kteří kupují třetí a další nemovitost. „ČNB může investory přibrzdit, ale ceny bydlení táhnou jiné faktory,“ říká v rozhovoru pro iDNES.cz finanční poradce skupiny Partners Vladimír Weiss
Od dubna platí nové podmínky pro takzvané investiční hypotéky ze strany ČNB – vidíte to v konkrétních případech žadatelů o hypotéku?
Od dubna už v praxi vidíme, že se pravidla kolem investičních hypoték opravdu promítají do konkrétních případů. Nejvíc se to týká klientů, kteří pořizují třetí a další nemovitost. Tam narážíme hlavně na ukazatel DTI. Klient se musí vejít do sedminásobku svého ročního příjmu. A to je pro mnoho z nich poměrně zásadní limit. V praxi to znamená, že i lidé s dobrými příjmy a kvalitním portfoliem nemovitostí už nemusí na další úvěr dosáhnout. Často pak s klienty řešíme, jestli další nákup ještě dává ekonomicky smysl, případně jak celé financování upravit.
Jak byste charakterizoval klienty, kteří si pořizují třetí a další nemovitost?
Klienti, kteří si pořizují třetí a další nemovitost, už jsou dnes poměrně specifická skupina. Ve většině případů nejde o náhodné kupující, ale o lidi, kteří mají za sebou první zkušenost s vlastním bydlením a často i druhou nemovitost jako investici. Obvykle mají stabilní a nadprůměrné příjmy, nějaký majetek už vybudovaný a hlavně přemýšlí dlouhodobě. Neřeší jen „kde bydlet“, ale dívají se na nemovitosti jako na součást svého celkového finančního portfolia. Zároveň je ale také vidět i rozdíl mezi klienty, kteří to mají opravdu dobře spočítané, a těmi, kteří se snaží využít páku hypotéky na maximum. Právě u té druhé skupiny dnes častěji narážíme na limity, typicky právě na ukazatel DTI.
Co je motivuje k tomu pořizovat si třetí a další nemovitost?
Motivace k pořízení třetí a další nemovitosti je ve většině případů investiční. Klienti chtějí dlouhodobě uložit peníze do něčeho, čemu rozumí a co považují za relativně stabilní. Nemovitosti vnímají jako ochranu proti inflaci a zároveň jako zdroj pravidelného příjmu z nájmu. Často tam hraje roli i určitá zkušenost z minulosti – když jim první nebo druhá nemovitost ekonomicky vyšla, mají tendenci v tom pokračovat. U části klientů je to i forma zajištění na budoucnost, například na důchod nebo pro děti. Na druhou stranu je fér i říct, že dnes už to není tak „automatické rozhodnutí“ jako před pár lety. Klienti mnohem víc počítají, řeší výnos, náklady i rizika a častěji si kladou otázku, jestli další nemovitost dává v dané chvíli opravdu smysl. A právě tady se láme rozdíl mezi promyšlenou investicí a jen snahou rychle rozšiřovat portfolio.
Kolika klientů, kteří si pořizují nemovitosti na hypotéku, se zpřísnění centrální banky zhruba týká?
Odhady říkají, že investiční hypotéky – nákup třetí a další nemovitosti – tvoří zhruba 10 až 20 procent hypoteční poptávky.
Znamená to tedy citelný zásah?
Krátkodobě to samozřejmě část poptávky přibrzdí, protože každá změna pravidel přinese určitou míru nejistoty a chvíli bude trvat, než se všichni na nová pravidla adaptují. Na druhou stranu bych neřekl, že by to byl hlavní faktor, který dnes hýbe trhem. Tím je především omezená nabídka nemovitostí a cena nemovitostí.
Myslíte si, že omezení investičních hypoték ze strany České národní banky může zbrzdit rychlý růst cen nemovitostí?
Nemyslím si, že by samotné opatření ČNB zásadně zastavilo nebo otočilo růst cen nemovitostí. Ostatně i sama centrální banka říká, že dopad na ceny bydlení očekává spíš omezený, protože cílem těch opatření je primárně snížit rizikovost úvěrů, ne regulovat ceny nemovitostí. V praxi to dává smysl. Tato regulace míří jen na část trhu, konkrétně na investiční nákupy – tedy třetí a další nemovitosti. Vlastní bydlení, které tvoří největší část poptávky, tím zasažené není. Pokud bych to měl říct jednoduše, tak ČNB může trochu „přibrzdit“ investory, ale hlavní faktory růstu cen jsou jinde. Dlouhodobě je to hlavně nedostatek nemovitostí, složitá výstavba a silná poptávka, zejména ve velkých městech.
Jaké nemovitosti lidé nejčastěji na hypotéku kupují?
Z praxe vidíme, že největší část hypoték jde pořád na vlastní bydlení. Typicky jde o byty 2+kk nebo 3+kk pro mladé rodiny, které řeší rostoucí nájmy a chtějí mít stabilitu. Druhou velkou skupinou jsou rodinné domy, často s rekonstrukcí, spíš mimo velká města. A pak tu máme investiční byty, kde se kupují hlavně menší jednotky s cílem pronájmu. Co se týče lokalit, Praha zůstává specifická vysokými cenami, takže hodně klientů hledá kompromis ve Středočeském kraji. U investorů jsou zase zajímavá regionální města, kde vychází lépe poměr mezi cenou a výnosem. Obecně je vidět, že klienti dnes mnohem víc počítají a přemýšlí ekonomicky, než tomu bylo dřív.
Kolik teď stojí hypotéka?
Co se týče podmínek, dnes se úrokové sazby pohybují zhruba mezi 4,5 až 5,5 procenta ročně, samozřejmě podle konkrétního klienta a fixace. Standardem je financování do 80 procent hodnoty nemovitosti, mladší klienti se mohou dostat až na 90 procent. Banky dnes mnohem víc řeší stabilitu příjmů a celkovou finanční situaci klienta. Zajímavé je, že rozdíly mezi jednotlivými bankami jsou poměrně velké – klidně i půl procenta na sazbě. Což u větších hypoték dělá v konečném součtu stovky tisíc korun. Právě proto je dnes mnohem důležitější než dřív samotné nastavení hypotéky.
Jak to myslíte – samotné nastavení hypotéky určují podmínky banky a regulace ČNB?
Podmínky bank a regulace ČNB samozřejmě určují mantinely, ve kterých se pohybujeme, ale samotné nastavení hypotéky je z velké části o tom, jak se s těmi mantinely pracuje. Za mě je úplný základ dívat se na hypotéku optikou cashflow. To znamená nastavit ji tak, aby klienta co nejméně zatěžovala v měsíční splátce.
V praxi to často znamená využít maximální možnou splatnost, protože tím dostaneme splátku na co nejnižší úroveň. Důvod je jednoduchý – nižší splátka dává klientovi větší flexibilitu. Zůstává mu víc peněz na běžný život, na tvorbu rezerv nebo na investice. A pokud chce, může hypotéku kdykoliv splácet rychleji formou mimořádných splátek. Ale opačně to nefunguje – když si nastaví vysokou povinnou splátku, tak už ji musí zvládat každý měsíc bez ohledu na situaci.
Jaký vidíte výhled do dalších měsíců, uzavřete dostatečné množství hypoték?
Do dalších měsíců jsem spíš optimistický. Vidíme, že poptávka po nemovitostech a po hypotékách je na vysoké úrovni a klienti už nečekají na „ideální moment“, protože si uvědomují, že ten pravděpodobně nepřijde. Z našeho pohledu práce rozhodně neubývá, spíš naopak. Dnes už totiž nejde jen o to hypotéku vyřídit, ale nastavit ji tak, aby dlouhodobě zapadala do celkového finančního plánu klienta.
Zdroj: idnes.cz
