Vyšší sazba nemusí být katastrofa. Hypotéku lze přenastavit
13. 7. 2026
Konec fixace hypotéky může pro mnoho domácností znamenat citelné navýšení měsíčních splátek. Jak se na změnu úrokové sazby připravit, co všechno před výročím fixace vyhodnotit a kdy se vyplatí refinancování, konsolidace nebo mimořádná splátka, vysvětluje v komentáři pro iDNES.cz finanční poradce Lukáš Urbánek ze skupiny Partners.
V letošním roce a v následujících dvou bude velkému množství lidí s hypotékou končit fixace úrokové sazby. Jedná se o velký počet klientů bank, kteří si brali hypotéku, nebo měnili úrokovou sazbu před pěti lety, kdy se sazby pohybovaly okolo 2,39 % p.a. Nyní budou rádi, pokud získají sazbu 4,39 % p.a. Všechny tyto klienty čeká citelný nárůst měsíčních splátek. Podívejme se nyní na to, jak ideálně postupovat, abychom z této nepříznivé situace vyvázli co nejlépe.
Když finanční poradce nebo hypoteční specialista selže
Hned v úvodu si nemohu dovolit opomenout poznámku, že spousta lidí udělala chybu již před pěti lety. Buď si hypotéku řešili sami nebo se špatným finančním poradcem. Většina mých klientů (přes 80 %), kteří řešili nastavení úvěru před pěti lety, má fixaci sazby na 8 a 10 let. To znamená, že se jich současná situace vůbec netýká. Jednoduše proto, že jsem svým klientům s ohledem na výši sazeb a jejich dlouhodobý vývoj doporučil zvolit fixaci na delší období. Finanční přínos takové rady podle současných podmínek na trhu je přes 100 tisíc korun. Tolik tito klienti ušetří s lepší sazbou v následujících třech letech. Zároveň to nebyl pro klienty závazek, protože mohli úvěr bez sankce kdykoliv splatit. Nic neriskovali a dnes situaci pozorují jenom zpovzdálí.
Samozřejmě, že jsou výjimky a pro některé z klientů byla s ohledem na celkovou situaci vhodnější kratší fixace, ale ne rozhodně pro všechny. A pokud nebyl poradce nebo hypoteční specialista schopen vysvětlit a doporučit delší fixaci, tak zkrátka neodvedl správně svou práci. Možná je právě nyní ten nejlepší čas, obrátit se na skutečného odborníka, který hájí zájmy klienta a pomůže mu vyjednat co nejlepší podmínky pro další období.
Jak se projeví vyšší úrok ve splátce
Naštěstí mezi výší splátky a úrokovou sazbou není přímá úměra. Dvojnásobná úroková sazba neznamená, že budeme mít dvojnásobnou splátku. Ukážeme si to na porovnání splátek pro úvěr ve výši 1 milion korun (viz. tabulka).
Jak je patrné z porovnávací tabulky, k největšímu navýšení splátek bude docházet u úvěrů s nejdelší splatností. Pokud někomu bude zbývat úvěr ve výši 4 miliony korun, bude to znamenat navýšení splátky o 24 % tj. o téměř 4 300 korun. Pro úvěr ve výši 8 milionů korun to potom bude až 8 500 korun měsíčně.
Co všechno vyhodnotit před koncem fixace
Pokud se již fixace nezadržitelně blíží, je vhodné ještě vyhodnotit několik zásadních parametrů, abychom mohli pro sebe vytěžit maximum. Obecně platí, že k výročí fixace je možné úvěr splatit nebo provést mimořádnou splátku bez jakékoliv sankce ze strany banky. Jediné, s čím musíme počítat, je poplatek na katastru 2 tisíce korun za výmaz zástavního práva.
Výročí fixace je tedy jedinečný okamžik k zamyšlení se nad další strategií v oblasti osobních financí.
1️⃣Konsolidace úvěrů
Pokud se v domácím portfoliu objevily nějaké nové úvěry, je možná vhodná doba popřemýšlet nad jejich konsolidací. Spojením úvěrů je možné docílit celkově nižší splátky a ulevit tak domácímu rozpočtu. A pokud úspora ve splátce bude smysluplně využita ke spoření nebo investování, bude možné v budoucnu provést mimořádnou splátku a snížit tak celkové náklady na obsluhu dluhu. Zároveň se bude navyšovat v domácím rozpočtu rezerva, která pomůže v situacích, kdy to bude potřeba nejvíce.
2️⃣Rekonstrukce, modernizace
Ne vždy se podaří s hypotékou vytvořit dostatečné rezervy. Může se tedy stát, že za posledních pět let vznikla nová potřeba financování. V bytě je potřeba udělat novou kuchyň nebo je nutné provést rekonstrukci koupelny. Pokud jsme v situaci, kdy si budeme muset tak i tak půjčit další peníze, tak přenastavení hypotéky může být jednou z možností.
3️⃣Změna zástavy
Každý hypoteční úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Někdy je potřeba dát do zástavy více nemovitostí, aby banka vůbec úvěr poskytla. V takovém případě se velmi často jedná o nemovitost rodičů. Po pěti a více letech lze předpokládat, že hodnota kupované nemovitosti je již vyšší a možná by byla pro banku již dostatečnou zástavou. V takové situaci je možné přemýšlet o změně zajištění a přenastavit parametry úvěru. Standardní dodatek k úvěrové smlouvě stojí 5 tisíc korun. Potom je nutné počítat s poplatky na katastru. O samotný dodatek můžeme banku požádat kdykoliv, ale při výročí fixace se může zároveň naskytnout příležitost úvěr refinancovat a podmínky úvěru optimalizovat celkově.
4️⃣Peníze na cokoliv
Může také nastat situace, kdy si potřebujeme půjčit peníze a hypotéka by nám mohla pomoci. Půjčit si přes hypotéku peníze na dovolenou není úplně nejlepší volba, ale můžou být i smysluplnější výdaje. Například zrovna potřebujeme pořídit auto, které potřebujeme na dojíždění do práce a nemáme dostatečné rezervy. V takovém případě může dávat větší smysl půjčit si přes hypotéku než si vzít spotřebitelský úvěr. Vždy bychom ale měli takový krok pečlivě promyslet a ideálně konzultovat s finančním poradcem.
5️⃣Mimořádná splátka
Máme-li v plánu provést mimořádnou splátku, tak ve výročí fixace je to opět dobrá doba. Obecně platí, že mimořádnou splátku ve výši až 25 % z výše poskytnutého úvěru je možné provést každý rok k výročí podpisu úvěrové smlouvy. Je potřeba akorát kontaktovat banku (ideálně alespoň měsíc před výročím) a informovat ji o našem záměru.
V souvislosti s mimořádnou splátkou je potřeba vyhodnotit správně stav a výši rezerv. Určitě bychom se neměli vydávat ze všech peněz a vždy si ponechat pohotovostní rezervu a peníze na plánované větší výdaje v nejbližší budoucnosti.
Dále je tu samotné finanční hledisko. Rozumím tomu, že pro někoho je závazek v bance natolik svazující, že chce mít vše brzy splacené, ale existuje také druhý pohled. Pokud není úvěr zcela doplacen, tak je důležitá celková bilance domácnosti. Jak velké jsou závazky a jak velké jsou rezervy. Disponovat s větší rezervou nemusí být vždy dražší. Pokud nám naše rezervy vydělávají více, než je úrok v bance, může to být pro nás naopak výhodnější. Zkrátka nám peníze vydělávají více, než platíme na úrocích.
Potom je tu ještě faktor bezpečnosti. Mít rezervu i za cenu vyššího úvěru je vždy bezpečnější než být bez rezerv. V okamžiku, kdy se změní naše příjmová situace nebo se nám navýší výdaje, je vždy bezpečnější mít kam sáhnout.
Zdroj: idnes.cz
